Первое полугодие 2026 года стало для столичного рынка новостроек временем серьезных испытаний. Второе полугодие, по мнению аналитиков компании Plus Development, также не принесет застройщикам больших надежд. С одной стороны, возможное ужесточение семейной ипотеки с июля (повышение ставок для пар с одним ребенком до 10–12%) может привести к очередному спаду спроса. С другой — продолжается общее оздоровление рынка, который долгое время зависел от нерыночных льготных механизмов.
Аналитики Plus Development предлагают рассмотреть несколько основных сценариев и с помощью метода исключения определить то, чего точно не произойдёт на рынке во втором полугодии.
Снижение ключевой ставки до комфортных значений не ожидается
Быстрого возврата к мягкой денежно-кредитной политике не будет. Даже при постепенном снижении ключевой ставки Центробанком, к концу 2026 года она может остаться в диапазоне 13–14%.
Екатерина Наливайко, директор по маркетингу Plus Development: «Для массового покупателя рыночная ипотека становится по-настоящему рабочим инструментом только при ставке около 12% и ниже. Застройщикам, чтобы "выдохнуть" от бремени проектного финансирования, нужно еще меньше: 10%. Но если бизнес хоть как-то выживает, то покупателям совсем тяжело. Сегодня ежемесячный платеж по кредиту на типовую двухкомнатную квартиру в массовом сегменте Москвы превышает психологически комфортный уровень для большинства семей с доходом до 250–300 тыс. руб. в месяц. Поэтому во втором полугодии именно высокие ставки останутся главным ограничителем спроса».
Обвал цен на новостройки исключён
Сценарий резкого падения цен можно смело исключать – несмотря на сдержанный спрос. Куда более вероятно локальное снижение в отдельных районах или проектах, а также активизация работы застройщиков со скидками. Однако в целом по рынку Москвы стоимость квадратного метра продолжит расти.
Екатерина Наливайко: «В первом полугодии цены на новостройки в столице фактически топтались на месте, особенно если сравнивать с заметным удорожанием в 2025 году. Тогда за 12 месяцев столичные новостройки в среднем прибавили 25%. Но второе полугодие, вероятно, будет чуть более динамичным: рыночная ипотека потихоньку становится доступнее, застройщики все активнее предлагают субсидированные программы, плюс придет традиционное оживление спроса после сезона летних отпусков. Финансовые модели, заложенные в проектном финансировании, и растущая себестоимость строительства не позволят девелоперам снизить ценники или остановить поступательное удорожание жилья в Москве».
В Plus Development прогнозируют, что к началу 2027 года стоимость квадратного метра в московских новостройках в среднем прибавит 10% относительно января 2026 года.
Ни бума, ни спада: рынок выходит на плато
Ни большого бума, ни великого спада во втором полугодии 2026 года не будет. Ажиотажный спрос осенью и зимой 2025 года (перед введением ограничений по семейной программе) и значительный спад в феврале–марте 2026 года уже случились. Теперь траектория просто выравнивается.
Екатерина Наливайко: «Пока рынок сильно охлажден. Ажиотажный спрос третьего и четвертого кварталов прошлого года фактически "выбрал" спрос текущих периодов. Это особенно ярко проявилось в июне, когда многие девелоперы ждали хотя бы краткосрочного всплеска продаж от семей с одним ребенком. Но всплеск не случился. Соответственно, не будет и "великого июльского спада", затишье просто продолжится».
Возврат к рыночным механизмам
В Plus Development считают, что второе полугодие 2026 года станет периодом окончательного отрезвления для рынка. Искусственные драйверы спроса исчерпывают себя, ставки остаются высокими, покупатели становятся всё более избирательными. На фоне ослабления льготных программ усиливается переток спроса на вторичный рынок.
Екатерина Наливайко: «В последующие 6 месяцев девелоперы будут бороться за реального клиента, в том числе сами с собой: например, когда готовые очереди ЖК конкурируют со строящимися. Дисконт и скорость заселения, которые предлагает вторичный рынок, нужно будет "перебивать" сильными инструментами: субсидированными ставками, рассрочкой, трейд-ин. Иными словами, теперь за свое место на рынке все будут сражаться рыночными методами: как было до расцвета льготных историй».
По её мнению, из-за возврата отрасли к рыночным механизмам вторичный рынок скоро заметнее подтянется по ценам к первичке, разрыв между ними будет сокращаться. Это признак оздоровления: вторичка не должна быть дешевле новостроек на 30% и более, как было в период расцвета массовой льготной ипотеки.
Резюме
Второе полугодие 2026 года для рынка московских новостроек, по прогнозам Plus Development, не принесёт ни резкого обвала, ни нового бума. Ключевыми факторами останутся высокие ипотечные ставки, постепенный рост цен (около 10% к началу 2027 года) и возврат к конкурентной борьбе рыночными методами. Покупатели станут более избирательными, а застройщики будут вынуждены предлагать более гибкие и выгодные условия, чтобы привлечь реального клиента.
Компания Plus Development представила крупный проект «Акценты» в Восточном Дегунино / ©Rutube
